 |
Kiinteistön vuokraus – kannattaako arvonlisäverovelvolliseksi hakeutua?
Lähtökohtaisesti kiinteistöjen, mukaan lukien huoneistojen, vuokraus on säädetty arvonlisäverottomaksi. Vuokraus voi kuitenkin olla arvonlisäverollista tiettyjen edellytysten täyttyessä. Mutta miksi vuokraustoiminnasta kannattaisi hakeutua vapaaehtoisesti arvonlisäverovelvolliseksi? | |
Arvonlisäveroton vuokraustoiminta merkitsee käytännössä kiinteistönhaltijan tai omistajan hankintoihin sisältyvän vähennyskelvottoman arvonlisäveron siirtymistä vuokralaiselta perittäviin vuokriin. Piileviä arvolisäverokuluja muodostuu mm. kiinteistön rakentamiseen, korjaamiseen, huoltoon ja hallintoon liittyvistä hankinnoista; käytännössä siis kiinteistön välttämättömästä hoidosta. Arvonlisäverovelvolliseksi hakeutumisen etu onkin arvonlisäverokulujen vähennysmahdollisuudessa. Piilevää arvonlisäveroa ei synny eikä arvonlisävero ei jää kustannukseksi siltä osin kuin kiinteistön vuokralaisella on vähennysoikeus vuokran sisältämästä arvonlisäverosta.
Vapaaehtoinen arvonlisäverovelvolliseksi hakeutuminen edellyttää, että vuokrattavaa tilaa käytetään arvonlisäverollisen vähennykseen tai kuntapalautukseen oikeuttavassa käytössä. Lisäksi vuokrasopimus voidaan solmia arvonlisäverolliseksi, jos käyttäjänä on valtio, yliopisto tai ammattikorkeakoulu. Jos vuokrattavan tilan vuokrausketjussa on useampia vuokranantajia, yleensä kaikkien ketjussa olevien vuokranantajien olisi syytä hakeutua vuokrauksesta verovelvolliseksi, mutta tästä voi esiintyä tapauskohtaisia poikkeuksia.
Huomionarvoista on, että keskinäisen kiinteistöosakeyhtiön vähennysoikeus edellyttää, että myös keskinäinen kiinteistöosakeyhtiö itse hakeutuu kiinteistön käyttöoikeuden luovutuksesta arvonlisäverovelvolliseksi, jos sen osakas käyttää tiloja kokonaan em. tarkoitukseen tai jos sen osakas on hakeutunut ja vuokraa hallitsemiaan tiloja arvonlisäverollisena. Edelleen huomionarvoista on, että arvonlisäverollinen kiinteistön käyttöoikeuden luovutus edellyttää rekisteröitymisestä nimenomaisesti kiinteistön käyttöoikeuden luovutuksesta arvonlisäverovelvolliseksi. Riittävää ei siten ole, että vuokranantaja on liiketoiminnasta arvonlisäverovelvollinen.
Rekisteröitymistä haetaan Verohallinnolta ja itse rekisteröitymisprosessi on melko yksinkertainen. Rekisteröityminen on tarpeen tehdä vain kertaalleen, mutta rekisteröitymisen jälkeen verovelvollisen on itse pidettävä seurantaa siitä, mitkä sen hallinnassa olevat tilat ovat arvonlisäverollisessa käytössä. Rekisteröinnin tultua voimaan vuokra (ja keskinäisen kiinteistöosakeyhtiön perimä vastike) on veloitettava arvonlisäverollisena. Vastaavasti vuokrattuun tilaan kohdistuvien kulujen arvonlisävero voidaan vähentää täysimääräisesti sekä kiinteistön yleiskuluista arvonlisäverollista käyttöä vastaava osuus.
Arvonlisäverovelvollisen vuokraustoiminnan hyödyt konkretisoituvat parhaiten uudisrakennus- ja saneeraushankkeiden yhteydessä, koska nämä hankkeet useimmiten aiheuttavat merkittäviä kuluja. Jos esimerkiksi keskinäinen kiinteistöosakeyhtiö on hakeutunut vuokraustoiminnasta arvonlisäverovelvolliseksi, saneeraushankkeeseen sisältyvä arvonlisävero on vähennyskelpoinen kiinteistön verollista käyttöä vastaavalta osuudelta. Jos esimerkiksi osakkaiden hallinnassa olevista huoneistoista 20 prosenttia on arvonlisäverollisessa käytössä, toteutettavassa miljoonan euron (ilman alv) arvoisessa saneeraushankkeessa on mahdollisuus 48.000 euron arvonlisäverosäästöön verrattuna yhtiöön, joka ei ole hakeutunut arvonlisäverovelvolliseksi kiinteistön käyttöoikeuden luovutuksesta.
|
|
|
| Hanna Huhtala | |
Hanna Huhtala työskentelee arvonlisäveroasiantuntijana KPMG Oy Ab:n Tampereen toimistolla. Hän on työskennellyt laaja-alaisesti erilaisten yritysten ja yhteisöjen veroasioiden parissa. Hanna avustaa asiakkaitaan päivittäin mm. erilaisissa kiinteistö- ja rakennusalan arvonlisäverokysymyksissä ja kouluttaa taloushallinnon henkilöstöä arvonlisäverotuksen eri osa-alueista. Hanna on työskennellyt myös tuomioistuinlaitoksen palveluksessa ja hänellä juridisen koulutuksen lisäksi kaupallinen koulutus.
|
|
|
|
|
|
|
