 |
| Toimitusjohtaja X omistaa sijoitusasunnon 1970-luvulla rakennetussa taloyhtiössä Tampereen kantakaupungin alueella. Asunnon vuokralainen V ilmoitti sähköpostitse X:lle, että oli huomannut asunnon eteisessä, pesuhuoneen vastaisessa seinässä kosteusjälkiä ja tummia pilkkuja, jotka näyttivät hänen mielestään homeelta. Vuokralainen lähetti vaurioista kuvan ja vaati, että vaurio korjataan heti, vuokraa alennetaan ja vuokranantaja korvaa hänelle kaikki vaurioista aiheutuneet vahingot, kuten mikrobikasvuston vuoksi pilaantuneen irtaimiston ja hänen viimeaikaisesta sairastelustaan aiheutuneet kulut. | |
X otti heti yhteyttä taloyhtiön isännöitsijään, joka ryhtyi selvittämään asiaa ja tilasi paikalle kosteustutkimus- ja kuivatusyrityksen. Tutkimuksissa selvisi, että pesuhuoneen vanha vedeneriste oli pettänyt ja suihkutilan kosteus oli levinnyt ympäröiviin seinä- ja lattiarakenteisiin. Rakenteita jouduttiin purkamaan ja kuivattamaan ja pesuhuone remontoimaan kokonaan. Taloyhtiö teetti tarvittavat kuivatus- ja purkutyöt sekä jälleenrakennuksen. Isännöitsijä kuitenkin ilmoitti X:lle, että taloyhtiö kustantaa pesuhuoneen pinnoiksi vain muovimaton ja muovitapetin. Tämä ihmetytti X:ää, sillä seinissä ja lattiassa oli ollut vahinkohetkellä laatoitus.
Kenen korjaus- ja kunnossapitovastuulle pesuhuoneen kosteusvaurio kuuluu?
Kunnossapitovastuun jakautumisesta osakkeenomistajan ja asunto-osakeyhtiön välillä on säädetty asunto-osakeyhtiölain 4 luvussa. Pääsääntö on, että osakkeenomistajan on pidettävä kunnossa osakehuoneistonsa sisäosat ja muilta osin kunnossapidosta vastaa yhtiö, jollei yhtiöjärjestyksessä ole määrätty toisin. Yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvat lain mukaan mm. huoneistojen rakenteet ja eristeet sekä lämmitys-, sähkö-, tiedonsiirto-, kaasu-, vesi-, viemäri-, ilmanvaihto- ja muut sen kaltaiset perusjärjestelmät. Lisäksi yhtiön on korjattava ne osakehuoneistojen sisäosat, jotka vahingoittuvat rakenteen tai yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvan rakennuksen muun osan vian tai sen korjaamisen vuoksi. Esimerkkitapauksessa isännöitsijä on toiminut oikein. Rikkoutunut vedeneriste on taloyhtiön kunnossapitovastuulle kuuluva rakenne, joten vaurioiden korjaaminen ja huoneiston ennallistaminen kuuluu yhtiön kunnossapitovastuulle.
Onko taloyhtiön korjattava pesuhuone sellaiseksi kuin se oli ennen vahinkoa?
Kun vaurion aiheuttaja kuuluu taloyhtiön kunnossapitovastuulle, taloyhtiön tulee lain mukaan korjata huoneiston sisäosat ns. ajankohdan perustasoon yhtiössä. Tällä tarkoitetaan yhtiössä vallitsevaa tasoa, joka voi olla joko alkuperäinen tai myöhemmin yleisesti toteutettu tai päätetty taso. On tavallista, että jotkut osakkeenomistajat teettävät huoneistoissaan omalla kustannuksellaan pesuhuoneremontteja, kun haluavat uudistaa pesuhuoneensa, mutta tällaiset remontit eivät yleensä muodosta yhtiön perustasoa.
Esimerkkitapauksessa yhtiön pesuhuoneiden perustaso on ollut muovimatto ja -tapetti, ja X:n pesuhuoneen laatoitus on tehty jälkikäteen osakkaan teettämän pesuhuoneremontin yhteydessä. Tällöin taloyhtiö vastaa pesuhuoneen pintojen materiaali- ja työkustannuksista muovimaton ja -tapetin kustannusten mukaisesti. Jos X haluaa tilaan kalliimmat laattapinnat, hänen täytyy maksaa laatoituksen ja muovipintojen kustannusten erotus.
Onko vuokralaisella oikeus vuokran alennukseen tai vahingonkorvaukseen?
Huoneenvuokralain mukaan vuokralaisella on oikeus saada vapautus vuokran maksamisesta tai vuokra kohtuullisesti alennetuksi siltä ajalta, jolta huoneistoa ei ole voitu käyttää tai jolta huoneisto ei ole ollut vaadittavassa tai sovitussa kunnossa. Vuokralaisella ei kuitenkaan ole tätä oikeutta, jos huoneiston puutteellinen kunto johtuu vuokralaisen laiminlyönnistä tai muusta huolimattomuudesta. Oikeus vuokranalennukseen alkaa aikaisintaan, kun vuokranantaja on saanut tiedon huoneiston kunnon puutteellisuudesta.
Lisäksi vuokralaisella on oikeus saada korvaus vuokranantajan toimenpiteen tai laiminlyönnin aiheuttamasta haitasta tai vahingosta. Oikeutta korvaukseen ei kuitenkaan ole, jos vuokranantaja osoittaa, ettei huoneiston puutteellinen kunto ole aiheutunut vuokranantajan toimenpiteestä, laiminlyönnistä tai muusta huolimattomuudesta, taikka jos korjaus- tai muutostyö on suoritettu vuokralaisen vastattavan vahingon johdosta.
Esimerkkitapauksessa vuokranantaja on ryhtynyt toimenpiteisiin viipymättä, kun on saanut tiedon vaurioepäilystä. Vuokranantaja ei näin ollen ole menetellyt huolimattomasti, eikä hän voi joutua vahingonkorvausvastuuseen. Vuokranantajan korvausvastuu voisi syntyä esimerkiksi, jos vuokranantaja ei ryhdy toimenpiteisiin vuokralaisen ilmoitettua asunnon vaurioista, tai jos vuokranantaja vuokraa asunnon kertomatta siellä aiemmin havaituista vaurioista. Korvausvastuu edellyttää lisäksi syy-yhteyttä huolimattoman menettelyn ja vahingon välillä.
Esimerkkitilanteessa vuokralaisen olisi esimerkiksi näytettävä toteen, että hänen irtaimistonsa on vaurioitunut ja mennyt pilalle asunnossa, ja että tämä johtuu vuokranantajan huolimattomasta menettelystä. Asunnon mikrobivaurion ja yksittäisen henkilön sairauden välisen syy-yhteyden osoittaminen riittävällä todennäköisyydellä on hyvin vaikeaa, ellei mahdotonta, eivätkä tällaiset vaatimukset pääsääntöisesti menesty.
Asunnossa tehty remontti on kuitenkin haitannut merkittävästi huoneiston käyttöä, kun mm. pesuhuone on ollut kokonaan pois käytöstä. Tämän vuoksi vuokranantaja ja vuokralainen sopivat keskenään vuokran alentamisesta remontin ajaksi.
|
|
|
| |
Asianajaja, varatuomari Leena Laurila
Asianajotoimisto Alfa Law
|
|
|
|
|
|
|
